Immobilienbewertung im Rahmen von Investitionsentscheidungen

(Kauf oder Verkauf von Grundstücken)

Der Verkauf oder Kauf einer Immobilie ist ein Tausch von Sachwert gegen einen in der Regel erheblichen Geldbetrag.  Als Verkäufer oder Käufer benötigen Sie einen unabhängigen Verkehrswert (Marktwert), um eine marktgerechte Kauf- oder Verkaufentscheidung treffen zu können. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zu einem bestimmten Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen ist. Das Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. Dirk Roth steht Ihnen bei der Ermittlung des Verkehrswertes Ihres Grundstückes mit langjähriger Erfahrung als starker Partner bei Investitionsentscheidungen zur Seite.

Als institutioneller Investor benötigen Sie eine unabhängige Due-Dilligence, da der zukünftige Erfolg Ihrer Erwerbsentscheidung, die erfolgreiche Performance Ihres Fonds oder die Rendite Ihres Immobilienportfolios von vielen nicht nur immobilienwirtschaftlichen Faktoren und Risikoabwägungen abhängt. Speziell für institutionelle Kapitalanleger haben wir verschiedene Leistungsprofile entwickelt und können auf kompetente Partnerunternehmen in ganz Deutschland zurückgreifen.

Erstattung von Gutachten im Rahmen von Zwangsversteigerungen

Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger der IHK zu Berlin für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken wird unser Sachverständigenbüro von Gerichten für die Immobilienbegutachtung im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten und Zwangsversteigerungsverfahren eingesetzt. Richter und Rechtspfleger wissen unser Fachwissen und unseren zuverlässige und termingerechte Arbeitsweise zu schätzen und beauftragen uns regelmäßig mit der Erstattung von Wertgutachten im Rahmen der Zwangsversteigerung. Ebenfalls werden wir regelmäßig zur Plausibilitätsprüfung von Drittgutachten u. a. von Landgerichten beauftragt.

Steuerliche Bewertung von Sachanlagevermögen

(IFRS)

Als kapitalmarktorientierte Gesellschaft müssen Sie seit 2005 nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) bilanzieren. Hierzu ist eine Bewertung des Sachanlagevermögens (Immobilienvermögens) über den Fair-Value durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertung notwendig. Profitieren Sie von unserer fundierten steuerlichen Wertermittlung in enger Zusammenarbeit mit Steuerberatungsgesellschaften in ganz Deutschland.

Immobilienbewertung im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer

Der Gesetzgeber hat durch das Erbschaftssteuerreformgesetz vom 24. Dezember 2008 die Grundbesitzbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer neu geregelt. Die neuen Regelungen sind am 1. Januar in Kraft getreten. Aufgrund der im neuen Bewertungsgesetz geregelten typisierenden Bewertungsverfahren lässt es sich nicht vermeiden, dass die ermittelten Werte der Finanzämter über den tatsächlichen Wert eines Grundstücks hinausgehen. Damit sich die vereinfachte Grundbesitzbewertung für den Steuerpflichtigen nicht zu seinem Nachteil auswirkt, kann  der Steuerpflichtige mittels eines Gutachtens nach dem neuen § 198 Bewertungsgesetz (BewG) gegenüber dem Finanzamt nachweisen, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den Bewertungsvorschriften ermittelte Grundbesitzwert. Steuerersparnisse von mehreren Tausend Euro sind so durch die Erstattung eines unabhängigen Gutachtens durch unser Sachverständigenbüro möglich.

Verkehrswertermittlung aus besonderen Anlässen

(Enteignung, Zugewinnausgleich oder Pflichtteilsanspruch)

Den vollständigen oder teilweisen Entzug konkreter Eigentumsrechte an einer unbeweglichen (oder beweglichen) Sache durch den Staat zur Erfüllung bestimmter hoheitlicher Aufgaben (z. B. Autobahnbau) bezeichnet man juristisch als Enteignung. Eine Enteignung darf nur auf der Grundlage eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Bereits im Vorfeld einer Enteignung ist die Verkehrswertermittlung durch ein Gutachten ratsam, um bereits im Vorfeld einen freihändigen Erwerb bzw. Verkauf zu realisieren.

Die vermögensrechtlichen Beziehungen von Ehegatten sind im BGB gesetzlich geregelt. Soweit nichts anderes vereinbart ist, leben Ehegatten im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Weder die vor noch die nach der Eheschließung erworbenen Gegenstände werden gemeinschaftliches Eigentum. Bei Beendigung des Güterstandes verbleibt es bei dieser Vermögenszuordnung, jedoch wird der Zugewinn, den die Ehegatten in der Ehe erzielen, ausgeglichen, wenn die Zugewinngemeinschaft endet; auch Zugewinnausgleich. Als Zugewinn ist der Betrag definiert, um den das Endvermögen eines Ehegatten das Anfangsvermögen übersteigt. Neben einem Auskunftsrecht steht im Übrigen jedem Ehegatten ein Anspruch auf die Wertermittlung der Vermögensgegenstände (u. a. bebaute und unbebaute Grundstücke) und der Verbindlichkeiten (u. a. Immobilienkredite) zu. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten über mögliche private und gewerbliche Grundstückswerte ist im Rahmen der Ermittlung eines Zugewinnausgleichs unumgänglich.

Das Pflichtteilrecht setzt die Beteiligung naher Familienangehöriger am Nachlass (Erbe) gegen den Willen des Erblassers durch. Der dem Pflichtteilsanspruch zugrunde zu legende Nachlasswert ist bei Grundstücksvermögenswerten durch einen unabhängigen Sachverständigen über ein Verkehrswertgutachten zu ermitteln.

Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum

Die Mietpreisbewertung im Rahmen von Mieterhöhungen und der damit verbundenen Auseinandersetzungen über Miethöhen bei Wohnraum richtet sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Mieterhöhungen führen nicht selten zu Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter, so dass ein unabhängiges Mietwertgutachten für beide Seiten als Argumentationsgrundlage im Vorfeld der Mieterhöhung oder im Rechtsstreit über die Mieterhöhung vor Gericht bzw. Schiedsgericht von beiden Seiten genutzt werden kann.

Bei gewerblichen Mieten (Pachten) sind die Mietzinshöhe und die Mietanpassung zwischen den Vertragsparteien individuell vereinbar, so dass schon im Vorfeld einer An- oder Vermietung ein Mietwertgutachten im Rahmen der Mietpreisverhandlung für einen Mietinteressenten oder Vermieter sinnvoll sein kann, um einen marktorientierten Mietzins zu finden und durchzusetzen sowie Auseinandersetzungen über die Mietanpassung zu vermeiden.

Beleihung von Grundstücken

(Immobilienfinanzierung)

Im Rahmen von Immobilienfinanzierungen oder Fremdkapitalfinanzierungsvorhaben ist die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken für Kreditinstitute gesetzlich im Hypothekenbankgesetz vorgeschrieben. Bei der Erstattung von Beleihungswertgutachten geht es sich nicht um den „wahren“ Wert, sondern um die Sicherheit des Kredites. Nicht nur die privaten Banken, auch die öffentlichen Banken und Sparkassen sind durch das Kreditwesengesetz an dessen Beachtung gebunden und müssen für die Ermittlung von Beleihungswerten externe Immobiliengutachter oder Sachverständige für die Immobilienbewertung mit nachweislicher Qualifikation (z. B. HypZert) einsetzten.

Sonstige Bewertungsanlässe

Es gibt zahlreiche Situationen, die unsere Kunden veranlassen, ein Gutachten für Ihr Objekt in Auftrag zu geben. Weitere Bewertungsanlässe sind zum Beispiel:

• Anteilsbewertung bei Kapitalgesellschaften
• Bewertung von Rechten und Belastungen
• Bewertungen von Fonds- und Gesellschafteranteilen
• Immobilienumschichtungen z.B. Betriebs-/Privatvermögen
• Plausibilitätsprüfung anderer Gutachten
• Markt- & Standortanalysen